Alquiler de pisos baratos

Hay pisos de en alquiler que tienen pendientes obras de reforma pero los propietarios no están dispuestos a gastarse dinero en ella y esperan a que algun inquilino generoso se gaste el dinero por ellos. Ayer me vino una persona que estaba buscando inquilino para su piso. La vivienda está en una zona muy buena de Barcelona, muy céntrico, el piso es grande (casi 150 m2 de piso), con un lavabo, pero lleva nada menos que 15 años vacío. El precio no lo han movido desde que hace 3 años lo pusieron en alquiler: casi 2.000 euros / mes y el inquilino debía acometer la reforma. Os imagináis cuánto debería invertir  el inquilino para poder entrar a vivir allí??  Y encima tener que soportar una renta tan alta? Ciertamente un auténtico dineral, y así es lógico que el piso permanezca vacío, generando gastos de electricidad, agua, IBI, y de IRPF por imputación de rentas. Quien puede gastarse ese dinero , seguro que preferirá hacerlo en un piso de su propiedad.

En estos casos hay que saber perder para poder ganar después. La solución debe venir o por hacer una pequeña obra de reforma y acondicionamiento del piso, o por rebajar el precio del alquiler para que el inquilino pueda hacer obras, y ponerle una duración de contrato suficientemente amplia como para que el inquilino le salga rentable. En caso contrario ese propietario tendrá el piso libre otros 5 años.

Muchos propietarios de pisos, cuando se plantean alquilarlos, me preguntan si es mejor hacerlo con muebles o sin muebles. La respuesta es que depende. Depende del tipo de inquilino que busques, y del tipo de piso que quieras alquilar. Pero si estás buscando a un inquilino que esté un tiempo largo en el piso, lo mejor es que dejes el piso sin amueblar. Lo contrario será un nido de problemas, porque es posible que al inquilino le apetezca cambiar los muebles pasado un tiempo. Entonces, qué haces con los muebles? Y si cuándo desaloje el piso los muebles están algo deteriorados? le cobras los muebles nuevos y se los descuentas de la fianza?

Lo mejor es que este tipo de pisos se alquilen sin muebles. Así el inquilino podrá escoger los muebles que más le gusten, o ir cambiándolos según sus posibilidades económicas.

Distinto es el caso de los pisos de alquiler vacacional, o para estancias cortas, en el que los inquilinos van de paso y lo que quieren es encontrarse un piso con ambiente acogedor.

Si estás buscando inquilino para tu piso, en este blog podrás encontrar algunos consejos para alquilar tu piso , ya sea para ponerlo en alquiler, para tener en cuenta al inquilino, el precio, beneficios fiscales , a quién acudir? o para en caso de que tengas problemas con esta persona, cómo afrontar el problemilla que se te puede venir encima. Estos artículos los he escrito desde mi experiencia alquilando pisos de terceras personas. No obstante este artículo lo escribo desde la experiencia de alquilar por primera vez mi vivienda, y el piso en el que he vivido los últimos siete años. Al principio creí que sería lo mismo, pero no lo ha sido en absoluto.

1.- Piso impecable: Para que las personas que puedan visitar el piso se queden alucinados, es recomendable pintar el piso y limpiarlo. El coste no será demasiado alto y la impresión que causarás será muy buena. Las personas que puedan ser más cuidadosas agradecerán ver un piso impecable. Siempre es mejor verlo que tenérselo que imaginar.

2.- Precio alquiler: es importante echar un vistazo a los precios de los pisos por la zona donde estás alquilando el piso y pedir una renta razonable. Si pides demasiado sólo atraerás a los que no tienen ningún interés en pagar.

3.- Fianza: Yo pido un mínimo de 3 meses de fianza. Piensa que entre que le das una segunda oportunidad para que pague y le interpones el desahucio, vas a estar unos meses sin cobrar. Está claro que es dificil encontrar el equilibrio y estar cubierto al 100%, pero también es verdad que si pides demasiadas garantías es posible que tardes mucho en alquilar el piso, y por cada mes que pase dejarás de ingresar una renta que en caso de impago posterior ya lo habrás compensado.

4.- Contrato: Asesórate para firmar el contrato. Si lo quieres hacer por tu cuenta deberás tener en cuenta aspectos como el derecho de tanteo y retracto, quién se hace cargo de los gastos de comunidad, la actualización de la renta, o la posibilidad de recuperar el inmueble por necesidad del propietario.

5.- Cosas raras: Os vendrán algunas personas explicandoos historias, sobre si el piso lo quiere para su hermano que está a punto de venir, pero lo firma él, pisos para encuentros esporádicos, burdeles de día… etc. Mi consejo es que huyáis de historias raras, porque sólo os traerá problemas con los vecinos.

Por suerte (al menos de momento) las personas que han visitado el piso me han causado buena impresión. Todos han coincidido en que el piso estaba muy bien (la frase habitual es que “han visto cada piso…”) y el precio era muy aceptable. También he podido diferenciar a dos tipos de inquilinos según por el sitio donde he puesto el anuncio, cosa que me ha sorprendido bastante. Desde el primer momento decidí que no pondría el típico cartel de piso en alquiler (aunque por otra pare me ha dado buenos resultados en otros pisos que he alquilado, pero en este caso no quería que me llamaran mis vecinos haciéndose pasar por potenciales inquilinos).

El anuncio lo he puesto en Loquo y en idealista. Por Loquo enseguida me llegaron dos personas con muy buena pinta. El piso les gustó, pero al final no volvieron a mostrar interés. Las siguientes personas fueron de un nivel más “bajo” que las primeras, era gente más joven, y querían venirse a vivir varios pagando entre varios la renta. Incluso era demasiado para ellos el pago de 3 meses de fianza más un mes de alquiler. Desde Idealista, las personas que me han llamado y que han venido a ver el piso, eran algo más mayores, algunos eran una pareja en la que ambos trabajaban, o una persona más mayor, y en general con más poder adquisitivo. Finalmente el piso se lo he alquilado a una persona de unos 60 años que trabaja cerca del piso y que me causó muy buena sensación. Veremos cómo acaba.

En algun artículo anterior hice referencia a que es mejor negociar con el inquilino moroso que tener que interponer un desahucio, por muy express que se llame. Ahora me acabo de encontrar con un inquilino que me ha dejado a deber 2 meses (menos mal que tenía 3 meses de fianza) y que por lo menos no he tenido que interponer el desahucio. después de hablar con él y hacerle ver que esta era la mejor solución se ha ido; eso si, dejando el piso como una auténtica pocilga. No obstante, los arreglos que le tenga que hacer al piso me van a costar mucho menos que si hubiera tenido que echarlo, y sin recibir renta alguna (el que deja de pagar un renta , seguro que deja de pagar más. Y si encima le tienes que desalojar, deja de pagar sistemáticamente).

Así ganamos todos. El inquilino, porque una sentencia de desahucio con reclamación de cantidad le va a perseguir toda la vida. No se equivoquen ni se lleven  engaños con lo que vean en prensa o televisión. El inquilino que no paga y el propietario le interpone un desahucio con reclamación de cantidad, ya no podrá tener un sueldo nunca más sin que le llegue una notificación de embargo agún día.

Y el propietario también gana, porque puede volver a alquilar el piso y todos hacemos borrón y cuenta nueva.

Eso sí, en este país falta un poco de civismo y sentido de la responsabilidad…

El desahucio express es la gran novedad del Gobierno para fomentar el alquiler de pisos y que los propietarios pierdan el miedo a alquilar. No obstante el alquiler es más rentable que tener el piso vacío por temor a que “lo destrocen” o el inquilino se parapete en el piso y el propietario lo tenga que desalojar.

Ante eso, lo mejor es la prevención, como ya hemos comentado en algún artículo anterior en este mismo blog. Si se tiene miedo de un inquilino moroso, lo mejor es confiar el arrendamiento a profesionales. Una agencia de alquiler suele cobrar una mensualidad por encontrar un inquilino y un porcentaje de la renta por gestionar el alquiler del piso. Con un buen filtro por parte de la agencia y estableciendo las cautelas necesarias, es posible evitar sustos futuros. Esos gastos al final salen baratos.

Y en cuanto a la posibilidad de que te encuentres el piso “destrozado”, haciendo números es posible que nos encontremos que nos ha salido mucho más rentable haberlo alquilado teniendo en cuenta los gastos que deberemos soportar por las obras de reforma o pequeños arreglos que haya que hacer que si hubiera estado vacío, teniendo en cuenta además las ventajas fiscales que podemos disfrutar por el alquiler de viviendas. Y por supuesto si está arrendado no podrá ser oKupado.

Y en el caso de que el inquilino deje de pagar, lo más rentable sigue siendo una buena negociación. De esta manera nos ahorraremos los gastos de abogado y procurador, más los del cerrajero, que cobra por horas y el equipo del juzgado encargado del desahucio, dirá que aparecerá durante la mañana.

Hay muchos pisos de alquiler controlados por agencias, y sin embargo los potenciales inquilinos buscan pisos de alquiler gestionados directamente por particulares. Por qué? los motivos son diversos:

- En primero lugar, la famosa comisión de agencia, que se eleva a un mes de alquiler más iva, que sumado a los meses de fianza son un auténtico dineral.

- En segundo lugar la mala fama de algunas agencias que han manchado al sector, muchos de ellos muy buenos profesionales.

- En tercer lugar, negociar con el propietario siempre es mejor para poder alcanzar un mejor precio.

- Tener contacto con el propietario permite un trato más cordial y más sincero, que es preferido por muchas personas, frente al trato mucho más profesional que el de la agencia profesional.

Loquo es una de las principales webs de anuncios clasificados de España, y hace unos días escribí un artículo sobre esta web hablando sobre la posibilidad de que hubiera o estuviera muriendo de éxito. No obstante hoy me gustaría hablar de las ventajas de Loquo respecto a otras webs de alquiler y venta de inmuebles. la principal ventaja que tiene es la rapidez para publicar un anuncio y la agilidad. Los anuncios que puedes ver cada día en su web tienes la garantía de que son actuales y que el piso que se vende o se alquila se ha publicitado hoy, por lo que no cabe la posibilidad de estar interesándote por un piso que ya ha sido alquilado o vendido pero el propietario no se ha molestado en retirar su anuncio de la web.

Sin embargo, esta agilidad y rapidez en la publicación del anuncio tiene sus desventajas. Es muy difícil hacer una investigación sobre la veracidad de los pisos que se publicitan en la web, por lo que hay algunos que son timos , o gente que publica un anuncio falso con el objetivo de recoger datos de personas interesadas en alquilar o comprar un piso.

Los inquilinos que no pagan son un auténtico problema para muchos propietarios y por eso hay muchos que no ponen sus pisos en alquiler para evitar encontrarse con ese problema. Lo mejor es la prevención. En mi trabajo me he encontrado con mucho inquilinos que te proponen cosas extrañas, como poner el contrato a nombre uno pero pagando otro, que en realidad no va a vivir en el piso, etc. Lo importante es huir de proposiciones como esas. También me he encontrado con personas que ni siquiera se leen el contrato o que tampoco discuten el precio. Por experiencia esas son las personas que luego van a poner problemas.

Igualmente , también es importante pedir referencias, un depósito mínimo de 3 meses que te de margen por si el inquilino empieza a no pagar, nóminas para ver cuánto cobra y si va a poder hacer frente al pago del alquiler o suscribir el aval lloguer.

Si pese a la prevención el inquilino deja de pagar , la oportunidades que hay que darle para pagar no debe superar los dos meses. Después de la devolución del segundo recibo hay que poner el asunto en manos de un abogado e interponer el desahucio rápidamente para evitar que la deuda supere la fianza que hay depositada.

La web Loquo ha sido los últimos años una de las mejores webs para publicitar los pisos que tenías en alquiler, a diferencia de otras como mundoanuncio.  Bastaba con poner un anuncio en esta web para que automáticamente empezara a llamar gente preguntando por el piso que acababas de publicar. En una semana el piso podía estar alquilado, y además habías tenido la posiblidad de hacer un casting de inquilinos.

No obstante, el éxito de esta web ha hecho que cualquiera que quisiera poner en alquiler un piso, acudiera a la web de Loquo para publicarlo. Esto, unido a que los pisos que antes se ponían a la venta ahora se pongan en alquiler, ha provocado un aluvión diario de pisos que supone una menor repercusión de tu piso ( a pesar de que haya también más personas que necesiten alquilar una vivienda y además esten en condiciones de hacerlo por las ayudas destinadas al alquiler) ya que rápidamente acaba en la cuarta página de la web.

Esperemos que los responsables de la web tomen cartas en el asunto y puedan solventar este problema, que podría solucionarse segmentando por zonas o por precios.

Lo bueno de las crisis es que moderan los precios de muchos artículos. La crisis inmobiliaria ha bajado los precios de los pisos , pero la falta de dinero en el mercado ha provocado que otros muchos sectores rebajaran los precios de otros muchos artículos como ropa, muebles, alfombras, aires acondicionados,… todo el mundo ha entendido que todo está sujeto a negociación.

Y los alquileres no son una excepción. Si bien antes era dificil entrar a negociar con el propietario, la elevada oferta de pisos ha generado que la demanda tenga más pisos para escoger. No obstante, también hay muchas personas dispuestas a cambiar de piso y eso también genera que los propietarios tengan donde escoger.